갭투자의 성지 송도, 다시 기회가 오는가?

"송도는 전세가율이 낮아서 갭투자 하려면 돈이 많이 든다." 부동산 투자자들 사이의 정설이었습니다. 실제로 송도는 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 4050% 선에 머물러 있어, 투자금이 45억 원 이상 필요한 '무거운' 시장이었습니다.

하지만 2026년, 시장의 판도가 바뀝니다. 수년간 짓누르던 '입주 물량'이 해소되는 시점. 전세가 상승의 신호탄이 쏘아 올려질 때, 갭(Gap)은 줄어듭니다. 선진입을 노리는 투자자를 위한 송도 갭투자 실전 전략을 공개합니다.

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1. 2026년 공급 절벽 이슈 (Supply Cliff)

부동산 가격의 제1 원칙은 수급입니다.

• 2023~2025년: 송도 6공구, 8공구의 대규모 입주장으로 인해 전세 물량이 쏟아져 나왔습니다. 이로 인해 전세가가 3억 원대까지 추락하며 매매가 상승의 발목을 잡았습니다.
• 2026년 이후: 신규 입주 물량이 급감합니다. 11공구 입주(2028년 이후 예상) 전까지 약 2~3년의 공백기가 발생합니다.

📉 시나리오: 공급 부족 ➡️ 전세 물건 품귀 ➡️ 전세가 상승 ➡️ 매매가와 전세가 차이(갭) 축소 ➡️ 투자 수요 유입 ➡️ 매매가 상승

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2. 송도 갭투자, 얼마가 필요한가? (2025 실거래 기준)

현재 송도 주요 단지들의 갭 현황을 분석해 봅니다. (국평 84㎡ 기준, 대략적 수치)

🥇 1급지 (1공구/3공구 대장주)

• 매매가: 10억 ~ 12억
• 전세가: 5억 ~ 6억
• 필요 갭: 5억 ~ 6억 원
• 분석: 갭이 너무 큽니다. 시세 차익형 투자보다는, 자금 여력이 있는 분들이 '실거주 겸 투자'로 접근해야 합니다.

🥈 2급지 (6공구/8공구/5공구 준신축)

• 매매가: 7억 ~ 8.5억
• 전세가: 3.5억 ~ 4.5억
• 필요 갭: 3억 ~ 4억 원
• 분석: 아직도 가볍지 않습니다. 하지만 2026년 전세가가 5억 선으로 회복된다면, 갭은 2억 원대로 줄어들 수 있습니다. 이 타이밍을 노려야 합니다.

🥉 3급지 (구축 소형 평수)

• 20평대 (59㎡) 전략: 2공구 풍림아이원, 4공구 웰카운티 등 구축 20평대는 매매가 4~5억, 전세가 3억 초반으로 1억~1.5억 갭 진입이 가능한 단지들이 간혹 보입니다. 소액 투자자라면 이곳을 모니터링해야 합니다.

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3. 리스크 관리: 역전세의 공포를 기억하라

갭투자의 최대 적은 **'역전세'**입니다. 2022년 금리 인상기, 송도에서는 전세 시세가 2~3억씩 빠지며 집주인들이 보증금을 돌려주지 못해 패닉에 빠졌던 사례가 있습니다.

🛡️ 안전 장치 마련하기

1. 전세가율 60% 이하 진입: 송도는 전통적으로 전세가율이 낮은 도시입니다. 무리하게 전세가율 70~80% 단지(거의 없음)를 찾기보다, 60% 선에 근접하면 진입 신호로 봐야 합니다.
2. 현금 보유: 전세가가 떨어질 경우를 대비해 보증금의 10~20% 정도는 언제든 동원할 수 있는 현금(또는 신용대출 한도)을 확보해 두어야 합니다.
3. 플랜 B: 만약 세입자가 구해지지 않으면 내가 들어가 살 수 있는지(실입주 가능성)도 따져봐야 합니다.

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4. 결론: 지금은 '관찰'하고 2026년 초 '실행'하라

지금 당장 매수하기엔 갭이 벌어져 있습니다. 하지만 2026년 초, 입주 물량이 마르기 시작하고 전세 갱신 계약들이 돌아오면서 전세가는 분명히 오를 것입니다.

"전세가가 매매가를 밀어 올리는 장세" 이것이 2026년 송도 부동산 시장의 핵심 키워드가 될 것입니다. 투자자라면 매주 KB부동산 주간 시세표에서 **'송도동 전세 증감률'**이 플러스로 돌아서는 순간을 놓치지 마십시오. 그때가 바로 골든타임의 시작입니다.

💡 핵심 요약: 3억 원으로 송도 신축의 주인이 될 수 있는 기회, 2026년 상반기에 옵니다.