[!IMPORTANT] 2026 송도 공구 선택의 핵심 기준

1. 학령기 자녀: 고민할 것 없이 1공구(학원가) 또는 **5/7공구(캠퍼스)**가 정석입니다.
2. 서울 출퇴근: GTX-B 접근성이 생명입니다. **3공구(도보권)**가 압도적이며, 1공구와 5공구가 그 뒤를 잇습니다.
3. 삶의 질(뷰/신축): 바다와 호수를 품은 6·8공구의 신축 커뮤니티는 비교 불가한 만족도를 제공합니다.
4. 미래 투자: 11공구 바이오 클러스터의 직주근접 수요는 송도의 새로운 가격 천정을 형성할 것입니다.

송도국제도시는 매립 시기와 목적에 따라 11개의 공구(Zone)로 나뉘며, 각기 다른 도시 색깔을 가지고 있습니다. "송도 산다"고 다 같은 생활권이 아닙니다. 철저한 데이터와 현지 분위기를 바탕으로 공구별 특징을 해부합니다.

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🏫 1공구 & 2공구: 교육과 생활의 완성형 (The Classic)

송도의 시작이자, 가장 탄탄한 인프라를 자랑하는 곳입니다.

1공구: 맹모삼천지교의 성지

• 핵심 키워드: #채드윅 #학원가 #센트럴파크 #어퍼하우스
• 주거 분위기: 채드윅 송도국제학교와 자사고인 포스코고등학교를 품고 있습니다. 송도 최대 규모의 학원가가 형성되어 있어 늦은 밤까지 학원 버스가 줄을 잇습니다.
• 대표 단지:
  • 더샵 하버뷰: 학원가 이용의 편리함과 뛰어난 평면으로 '구축이지만 대장' 지위를 유지합니다.
  • 더샵 센트럴파크 2차: 주상복합의 상징성, 센트럴파크 영구 조망.
• 장점: 유해 시설 전무, 압도적인 학군, 센트럴파크 접근성.
• 단점: 15년 차 이상 구축 아파트가 많아 커뮤니티 시설이 최신 트렌드에 비해 부족할 수 있습니다.

2공구: 가성비와 실속

• 해양경찰청 주변 상권(드림시티, 밀레니엄)과 인접해 생활이 매우 편리합니다. 1공구 학원가를 공유하면서도 상대적으로 매매/전세 가격이 합리적이라 '가성비 학군지'로 통합니다. 풍림아이원 등 초기 입주 단지들이 주를 이룹니다.

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🚄 3공구: GTX가 바꾸는 미래 (The Prime)

2026년 현재 송도에서 평당 가격이 가장 높은 '시세 리딩' 지역입니다.

3공구: 교통 혁명의 진원지

• 핵심 키워드: #GTX-B #인천대입구역 #코스트코 #국제학교부지
• 입지 분석: GTX-B의 시발점인 인천대입구역을 끼고 있어 서울 접근성이 획기적으로 개선됩니다. 롯데몰(공사중), 이랜드몰(계획), 신세계 입지 등 유통 3사의 격전지이기도 합니다.
• 대표 단지:
  • 더샵 퍼스트파크 (13~15단지): 역세권, 학교, 상권을 모두 갖춘 육각형 대장 아파트입니다.
  • 더샵 마스터뷰: 잭니클라우스 골프장 조망과 영구 오션뷰로 하이엔드 수요층이 탄탄합니다.
• 학군: 예송초, 예송중 등 신설 학교들의 학업 성취도가 급상승 중이며, F4/F5 블록의 국제학교 유치 여부가 초미의 관심사입니다.

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🎓 5공구 & 7공구: 글로벌 캠퍼스와 첨단 산업 (The Campus)

대학교와 기업이 공존하는 젊고 활기찬 지역입니다.

5공구 & 7공구: 직주근접 1번지

• 핵심 키워드: #연세대 #글로벌캠퍼스 #현대프리미엄아울렛 #트리플스트리트
• 분위기: 연세대학교 국제캠퍼스, 뉴욕주립대 등 글로벌 대학들이 모여 있어 외국인 거주 비중이 높습니다. **송도 현대프리미엄아울렛(송현아)**과 트리플스트리트가 연결된 테크노파크역 상권은 주말마다 인파로 붐빕니다.
• 대표 단지:
  • 글로벌캠퍼스 푸르지오: 주상복합의 편리함과 탁 트인 조망.
  • 롯데캐슬 캠퍼스타운: 역세권(캠퍼스타운역)의 강자, 대학생 및 1인 가구 수요 풍부.
  • 더샵 송도테크노파크 IT센터: 직장인 수요가 탄탄한 오피스텔/아파트 혼합 단지.
• 호재: 송도 세브란스병원(공사중) 개원이 가시화되면서 '의세권' 프리미엄이 더해지고 있습니다.

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🌊 6공구 & 8공구: 오션뷰 신도시 (The Ocean)

송도의 마지막 주거 개발축, 화려한 스카이라인을 자랑합니다.

6·8공구: 압도적 뷰와 신축 커뮤니티

• 핵심 키워드: #워터프론트 #인천대교뷰 #신축대단지 #국제업무지구
• 특징: 호수와 바다가 만나는 워터프론트 사업의 최대 수혜지입니다. 대부분 2020년 이후 입주한 신축들로, 호텔급 커뮤니티(수영장, 스카이라운지, 게스트하우스)를 갖추고 있습니다.
• 대표 단지:
  • 힐스테이트 레이크 송도 (1~5차): 워터프론트 호수뷰 라인을 따라 형성된 거대 브랜드 타운.
  • 송도자이 크리스탈오션: 전 세대 오션뷰 특화 설계, 스카이 브릿지 커뮤니티로 유명합니다.
  • 더샵 송도마리나베이: 바다 바로 앞 입지, 리조트 같은 조경.
• 교통: 인천 1호선 연장(송도달빛축제공원역)이 되었으나, 단지에 따라 역과의 거리가 멉니다. 향후 송도 트램이 내부 순환 교통망의 핵심 역할을 할 곳입니다.

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🧬 11공구: 송도의 미래 (The Future)

아직은 공사판이지만, 송도의 지형을 바꿀 잠룡입니다.

11공구: 한국형 보스턴 바이오 클러스터

• 핵심: 삼성바이오로직스 5~8공장, 롯데바이오로직스 등 대규모 일자리가 창출되는 곳입니다. '산업(직장)'과 '주거'가 완벽하게 결합된 자족 도시를 지향합니다.
• 주거:
  • 송도자이 풍경채 그라노블: 11공구의 첫 분양 단지로 높은 경쟁률을 기록했습니다.
  • 워터프론트 수로를 따라 수변 상업 시설(베니스 스타일)이 조성될 계획입니다.
• 전망: 입주가 시작되는 2027~2028년경에는 5공구, 7공구와 시너지를 내며 송도의 새로운 부촌으로 부상할 가능성이 매우 높습니다.

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📊 공구별 3줄 요약 비교표 (2026 Ver.)

구분	1공구 (학군)	3공구 (교통)	6·8공구 (신축)
대표 키워드	채드윅, 학원가	GTX-B, 롯데몰	오션뷰, 워터프론트
주요 단지	하버뷰, 엑스포	퍼스트파크, 마스터뷰	힐스테에트, 자이
평당 시세	높음 (전세가율↑)	매우 높음 (대장)	중상 (신축 프리미엄)
교통 편의	우수 (센트럴파크역)	최상 (인천대입구역)	보통 (트램 필요)
교육 환경	최상 (학원가 도보)	우수 (예송초/중)	성장 중 (학교 신설)
추천 대상	초중고 학부모	서울 출퇴근러	신혼부부, 은퇴자

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💡 에디터의 투자 제언

1. 흔들리지 않는 기준: 시장이 하락할 때 가장 가격 방어가 잘 되는 곳은 **'학군지(1공구)'**였고, 상승할 때 가장 폭발적으로 오르는 곳은 **'교통 호재지(3공구)'**였습니다. 자신의 성향이 '안정'인지 '수익'인지를 먼저 파악하세요.
2. 오션뷰의 가치: 소득 수준이 높아질수록 '조망권'의 가치는 기하급수적으로 뜁니다. 6·8공구의 영구 오션뷰 라인은 향후 서울 한강변 못지않은 희소성을 가질 것입니다.
3. 트램과 역세권: 트램 계획이 구체화되고 있지만, 아직은 불확실성이 있습니다. 6·8공구 투자 시에는 트램보다는 '자차 이용의 편리성'이나 '셔틀버스 운영 여부'를 체크하는 것이 현실적입니다.

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