송도 아파트 매매·전세 정보: 실거래가·관리비·등기 확인 (2026)

송도 아파트를 볼 때 ‘최근 최고가’, ‘GTX 수혜’, ‘몇 공구 대장’만으로 결론을 내리면 서로 다른 조건을 같은 숫자로 비교하게 됩니다. 같은 단지·같은 전용면적이어도 층, 향, 동, 내부 상태, 임차인 승계, 거래유형과 계약 조건에 따라 수천만원 차이가 날 수 있어요. 최근 계약은 신고가 아직 들어오지 않았거나 나중에 해제될 수도 있습니다.

이 정보는 2026년 7월 11일에 국토교통부 실거래가 공개안내와 OpenAPI, K-apt, 정부24, 인터넷등기소, HUG, 국토교통부 2026 업무계획, IFEZ의 11공구 최신 발표를 대조했습니다. 송도라이프가 국토부 API에서 저장한 2026년 7월 2일 스냅샷도 실거래를 잘못 읽기 쉬운 사례로 다시 계산했습니다.

30분 안에 후보 매물을 거르는 순서

첫 세 단계에서 가격과 고정비가 맞지 않으면 호재를 조사하기 전에 후보에서 빼도 됩니다. 반대로 숫자가 맞아도 권리관계와 실제 생활 동선을 통과하지 못하면 계약 단계로 넘어가면 안 됩니다.

국토부 실거래: 최근 한 달은 완성된 통계가 아닙니다

국토교통부 실거래가 공개시스템은 부동산 거래신고로 수집한 계약 가격을 계약일 기준으로 공개합니다. 공식 자료제공 안내에는 다음 제한이 명시돼 있습니다.

• 주택 매매는 계약일로부터 30일 이내 신고할 수 있습니다.
• 7월 계약을 8월에 신고하면 7월 거래로 추가됩니다.
• 신고정보는 수시로 변경되거나 해제돼 조회 시점마다 건수와 내용이 달라질 수 있습니다.
• 조건별 다운로드 자료는 법적 효력이 없는 참고자료입니다.
• RTMS는 계약일 기준 참고자료이고, R-ONE 거래량 통계는 신고일 기준 공식 통계라 목적과 집계기준이 다릅니다.

따라서 7월 11일에 ‘7월 거래량이 급감했다’고 말하는 것은 부정확합니다. 아직 신고기간이 남아 있기 때문입니다. 가격 흐름을 보려면 최근 1개월을 잠정치로 표시하고, 신고가 대부분 반영된 이전 2~3개월과 나눠 보세요.

실거래 한 건에서 적어야 할 열

공공데이터포털은 개인정보 보호를 위해 기본적으로 층 정보만 제공하고, 소유권 이전등기가 완료된 건에 한해 동 정보가 추가 공개될 수 있다고 안내합니다. 동 정보가 없다고 곧바로 이상 거래인 것은 아니지만, 잔금이 끝난 거래인지 별도로 구분해야 합니다.

실제 데이터 사례: 같은 16층도 4,100만원 차이가 났습니다

송도라이프가 국토부 아파트 매매 API에서 2026년 7월 2일 저장한 자료 중 송도더샵센트럴시티를 전용면적별로 다시 계산했습니다. 아래는 2026년 5~6월 신고 스냅샷일 뿐 현재 시세나 매수 적정가가 아닙니다.

59.99㎡에서는 2026년 5월 25일 같은 16층 계약이 6억 4,900만원과 6억 9,000만원으로 각각 신고돼 4,100만원 차이가 났습니다. 층과 면적만으로는 이 차이를 설명할 수 없습니다. 동·향·조망, 내부수리, 임차인, 특수관계, 거래유형, 계약 조건을 중개사와 원자료에서 더 물어야 합니다.

중앙값도 정답은 아닙니다

중앙값은 최고가 한 건보다 안정적이지만, 거래가 3~5건뿐이면 동·향 구성이 바뀔 때 크게 움직입니다. 다음 조건을 모두 맞춘 뒤 범위를 보세요.

1. 단지명과 블록이 정확히 같은가
2. 전용면적이 정확히 같은가
3. 최근 3~6개월 중 해제되지 않은 거래인가
4. 저층·중층·고층을 분리했는가
5. 직거래와 중개거래를 구분했는가
6. 현재 호가와 최근 실거래 사이에 설명 가능한 차이가 있는가

‘평당가’는 빠른 비교에는 편하지만 전용면적을 3.3으로 나눈 값인지, 공급면적 기준인지 사이트마다 다를 수 있습니다. 원자료의 전용면적과 총액을 우선하세요.

호가·실거래·전세를 한 표에 놓는 법

매도호가가 실거래보다 높다고 항상 과도한 것은 아니고, 낮다고 모두 급매인 것도 아니에요. 실거래는 과거 계약이고 호가는 현재 제안입니다. 차이를 설명할 수 있는 동·향·수리·입주일·권리 조건이 있는지 적어야 협상 근거가 됩니다.

전세가율 하나만으로 안전성을 판단하지 마세요. 분모로 쓴 매매가격이 실제 해당 호실 가격인지, 선순위 채권이 얼마인지, 보증기관의 주택가격 산정과 가입 조건을 통과하는지가 더 중요합니다.

K-apt 관리비: ‘원/㎡’와 실제 고지서는 다른 숫자입니다

K-apt 공동주택관리정보시스템에서는 단지별 관리비, 1:1·1:N 비교, 회계감사, 입찰과 유지관리 이력을 볼 수 있습니다. 송도 단지를 비교할 때는 단지명만 비슷한 항목을 고르지 말고 법정동 주소, 세대수, 사용승인일, 난방방식까지 일치시키세요.

K-apt는 ‘발생 공용관리비’를 주거전용면적 기준 원/㎡로 보여줍니다. 공식 설명상 이 공용관리비에는 세대별 사용료와 장기수선비가 포함되지 않습니다. 그래서 K-apt 금액에 전용면적만 곱해 실제 납부액이라고 말하면 틀릴 수 있습니다.

12개월 관리비 비교표

후보 단지마다 최근 여름 2개월, 겨울 2개월, 봄·가을 각 1개월의 실제 동일 면적 고지서를 요청하세요. 같은 전용 84㎡라도 거주 인원, 난방 사용, 전기차 충전, 추가 주차 때문에 총액이 달라집니다.

관리비 비교를 왜곡하는 조합

• 지역난방과 개별난방 단지를 난방비 총액만으로 비교
• 500세대와 1,500세대 단지의 커뮤니티 규모를 무시
• 공용관리비와 세대 사용료를 합친 숫자를 다른 단지의 공용관리비와 비교
• 여름 한 달과 겨울 한 달을 비교
• 전용면적이 다른데 총액만 비교

관리사무소에는 미납 관리비, 장기수선계획, 최근·예정 공사, 주차 등록 조건, 전기차 충전 대기와 이사 예약 규칙을 물으세요. 매도인이 보여주는 한 장의 고지서보다 12개월 평균과 계절 최고액이 월 예산에 더 유용합니다.

등기사항증명서: 계약서보다 먼저 볼 권리관계

대법원 인터넷등기소에서 주소를 직접 검색해 현재 등기사항증명서를 열람하세요. 중개사가 출력한 오래된 사본만 쓰지 말고 가계약·본계약 직전, 잔금 직전에 새로 발급하는 편이 안전합니다.

근저당의 채권최고액은 현재 대출 잔액과 같은 숫자가 아니에요. 실제 상환·말소 금액은 금융기관 확인과 잔금 절차가 필요합니다. 공동소유, 법인 소유, 대리계약이면 신분·법인등기·위임장·인감 등 추가 검증을 전문가와 진행하세요.

계약 특약에는 적어도 계약일부터 잔금일까지 새로운 권리 설정 금지, 기존 근저당 말소 시점과 방법, 관리비·장기수선충당금 정산, 임차인 인도, 하자와 비품 범위를 구체적으로 적을 필요가 있습니다. 문구의 법적 효과는 거래 구조에 따라 달라지므로 공인중개사와 법률 전문가의 검토를 받으세요.

건축물대장: 광고의 면적·용도·연식을 원문과 맞춥니다

정부24 건축물대장 발급·열람은 누구나 신청할 수 있고 인터넷 열람·발급은 무료입니다. 아파트는 보통 집합건축물대장의 표제부와 전유부를 봅니다.

• 표제부: 건물 전체의 주용도, 구조, 사용승인일, 층수
• 전유부: 계약할 동·호의 전유면적, 용도, 소유자 관련 기재
• 대장상 위반건축물 표시와 변동사항
• 광고의 전용면적·동·호와 대장·등기의 일치 여부

‘준공연도’만으로 노후도를 판단하지 말고 사용승인일, 승강기·급수·소방·외벽·창호 등 실제 유지관리 이력을 함께 봐야 합니다. 확장·구조변경 흔적이 있다면 적법성과 하자 책임을 별도로 확인하세요.

주변 빈 땅의 향후 용도나 조망 차단 가능성은 중개사의 예상만 듣지 말고 토지이음과 IFEZ의 최신 개발·실시계획에서 해당 필지의 용도지역, 지구단위계획, 높이·건폐율·용적률 관련 고시를 확인하세요. 계획도는 변경될 수 있으므로 ‘영구 조망’ 보장의 근거가 되지 않습니다.

전세라면 보증 가입 가능성을 계약 전에 조회하세요

HUG의 2026년 7월 공개 기준으로 전세보증금반환보증 대상 보증금은 수도권 7억원 이하, 신청기한은 전세계약기간의 절반이 지나기 전입니다. 그러나 금액과 기한만 맞는다고 가입되는 것은 아닙니다. 주택가격, 선순위 채권, 등기 상태, 계약 형태와 특약 등 전체 조건을 심사합니다.

월세가 있는 계약은 2026년 7월 1일 신규보증 신청부터 HUG가 안내한 **전월세전환율 6.5%**로 환산한 전세보증금을 함께 봅니다.

환산 전세보증금 = 실제 전세보증금 + (월세 × 12 ÷ 0.065)

예를 들어 보증금 5억원·월세 100만원이면 환산액은 약 6억 8,462만원입니다. 이 계산이 수도권 7억원 이하인지 보는 것은 첫 관문일 뿐, 주택가격과 선순위채권 등 나머지 심사를 대체하지 않습니다. 보증금이 늘지 않는 갱신보증은 종전 보증의 전환율을 적용한다는 HUG 예외도 있으므로 신규·증액갱신·동일금액갱신을 구분하세요.

1. 계약 전 HUG 안심전세앱 또는 공식 창구에서 해당 주소의 예상 가입 가능성을 조회합니다.
2. 등기사항증명서의 선순위 권리와 임대인 정보를 직접 봅니다.
3. 국토부 전월세 실거래에서 같은 단지·면적의 신규·갱신 보증금을 분리합니다.
4. 보증 가입 불가 시 계약 해제·계약금 반환을 어떻게 처리할지 특약을 전문가와 협의합니다.
5. 계약 후 전입신고, 주택 인도, 확정일자, 보증 신청의 현재 요건과 순서를 관할 기관·보증기관에서 다시 확인합니다.

2026년 4월 15일 이후 HUG 안내상 아파트·오피스텔은 네이버페이부동산·카카오페이·토스·신한SOL에서 신청할 수 있고, 임대인이 법인이면 주택유형과 관계없이 안심전세앱 또는 지사 접수가 가능합니다. 접수 채널별 대상 주택이 다르고 심사 대기시간도 변하므로 계약 전에 현재 접수처를 다시 확인하세요.

HUG 공개상품은 전세계약 종료 후 임대인이 돌려줘야 할 보증금 반환을 책임지는 보증입니다. 가입이 곧 모든 위험 제거를 뜻하지 않으며, 일부 가입이나 약관상 면책 조건도 있으므로 중요내용설명서와 약관을 읽어야 합니다.

송도 현장에서 봐야 할 10가지

1. 현관부터 역 승강장: 단지 경계가 아니라 엘리베이터 대기·출입구·신호까지 포함합니다.
2. 광역버스 승차 가능성: 평일 07:00~09:00에 대기 인원과 만석 통과를 봅니다.
3. 등하교 경로: 배정학교를 공식 조회한 뒤 큰 도로와 공사차량 동선을 걷습니다.
4. 퇴근시간 주차: 지하층 빈자리, 추가차량, 방문차량, 이사차량 규칙을 봅니다.
5. 엘리베이터: 고층 단지는 출근·등교 시간 대기와 이사 시 예약 조건을 확인합니다.
6. 창호·결로·누수: 바람이 강한 날 창호 소음, 실리콘, 발코니·다용도실 흔적을 봅니다.
7. 소음원: 대로, 상가 하역, 학교 운동장, 공사장, 항공기보다 실제 시간대의 소리를 기록합니다.
8. 일조·조망: 오전·오후 방문하고 앞 필지의 현재 계획을 따로 봅니다.
9. 생활서비스: 마트 이름보다 집에서 장을 들고 돌아오는 시간, 소아·야간진료 이동을 잽니다.
10. 통신·배송·쓰레기: 세대 인터넷 선택, 택배 보관, 재활용·대형폐기물 동선을 봅니다.

주말 오후 한 번의 ‘임장’은 평일 반복생활을 대신하지 못합니다. 매수라면 최소 평일 출근, 평일 야간, 주말의 세 번을 보고, 전세라면 야간 귀가와 보증 절차를 추가하세요.

공구별 비교는 우열이 아니라 생활 완성도와 공사 리스크

공구 번호만으로 단지를 묶으면 사용승인연도와 역 접근성이 다른 아파트를 같은 시장으로 오해하기 쉽습니다. 후보가 정해지면 공구 평균보다 같은 단지·같은 면적의 거래와 실제 반복동선으로 되돌아가세요.

GTX-B: 2031 목표를 현재 역세권처럼 계산하지 않습니다

국토교통부 2026 업무계획은 GTX-B를 2025년 8월 착공, 2031년 개통 목표로 적고 있습니다. 이는 현재 최신 정부 목표이지 지연 가능성이 없는 보장일은 아닙니다. 2026년 기준 서울 출퇴근은 인천1호선, 광역버스, 자차로 계산해야 해요.

집 현관 → 인천대입구역 개찰구 → 승강장 → 배차 대기 → GTX 이동 → 서울 환승 → 회사를 모두 더해야 실제 문전 통근시간이 됩니다. 홍보자료의 역간 시간만 대출·매수가격에 반영하지 마세요.

GTX-B 공사와 운영 관련 시설은 단계별 실시계획·공정 변경이 있을 수 있습니다. 송도 교통 정보에서 현재 광역버스와 2031 계획을 따로 비교할 수 있습니다.

11공구: 기반시설 완공과 생활권 완성은 같은 날이 아닙니다

IFEZ는 2026년 1월 28일 발표에서 11공구가 매립 단계를 지나 기반시설 구축 단계에 들어갔다고 설명했습니다. 당시 목표는 다음과 같습니다.

• 11-1공구 432만㎡: 도로·상하수도 등 기반시설 2026년 12월 완공 목표
• 11-2공구 153만㎡: 기반시설 2031년 완공 목표
• 2025년 개발계획 변경: 산업시설용지를 99만㎡에서 132만㎡로 확대하고 주거·학교·공원·도로 배치를 조정

2026년 7월 8일 최신 IFEZ 발표는 11-1공구 스마트시티 기반시설의 실시설계를 2027년 5월까지, 기반서비스 구축을 2028년까지 추진할 계획이라고 밝혔습니다. 기반시설 목표, 스마트서비스 구축, 학교 개교, 상가 영업, 대중교통 안정화는 서로 다른 일정입니다.

11공구 매물을 검토할 때는 입주 예정일에 다음 항목이 실제로 운영되는지 표로 만드세요.

계획된 산업시설과 기업 유치가 특정 아파트 가격을 올린다고 단정할 수 없습니다. 입주 초기 생활비·차량 의존·공사 불편을 감당할 수 있는지가 먼저입니다.

매매가가 아니라 월 총주거비를 계산합니다

월 총주거비 = 대출 원리금 + 관리비 + 세금의 월 환산 + 보험 + 주차·교통 + 예상 수선비

대출 규제와 세율은 자주 바뀌고 개인별 차이가 큽니다. 온라인 글의 LTV·DSR 숫자를 그대로 넣지 말고 매수 당사자 명의, 소득, 부채, 주택 수와 계약일을 금융기관·세무 전문가에게 제공해 다시 계산하세요.

계약 단계별 서류와 행동

후보 선정 전

• 같은 면적의 국토부 실거래 CSV를 내려받아 해제 건을 제외합니다.
• K-apt 12개월과 실제 고지서 6개월 이상을 비교합니다.
• 학교 배정, 출근, 주차를 평일 시간대에 측정합니다.
• 금융기관에서 주소·가격을 넣은 사전 한도와 금리를 받습니다.

계약 직전

• 인터넷등기소에서 당일 등기사항증명서를 직접 발급합니다.
• 정부24 건축물대장 표제부·전유부를 매물과 대조합니다.
• 매도인 신분, 소유 지분, 대리권, 계좌 명의를 확인합니다.
• 중개대상물 확인·설명서의 권리·시설·관리비 항목을 실제 서류와 맞춥니다.
• 누수·결로·창호·보일러·에어컨·빌트인·입주일을 사진과 특약에 구체화합니다.

잔금일

• 송금 직전 최신 등기 변동을 다시 열람합니다.
• 근저당 말소와 소유권 이전의 동시 진행 방식을 법무사와 맞춥니다.
• 관리비·장기수선충당금·공과금·임차인 보증금 정산서를 받습니다.
• 열쇠·출입카드·주차·시설예약·하자 목록을 인계합니다.

이 체크리스트는 법률 자문을 대신하지 않습니다. 거래 구조가 복잡하거나 등기에 설명되지 않는 권리가 있으면 계약을 서두르지 말고 전문가가 이해할 수 있을 때까지 중단하세요.

공식 자료 출처와 판단 범위

매수·전세 상황별 판단 결론

실거래·보증·개발계획 데이터 기준일

• 정보 기준일: 2026-07-11
• 가격 사례 기준: 국토부 API에서 2026-07-02 저장한 2026년 5~6월 송도동 신고 스냅샷
• 사례 한계: 초기 저장본에 해제일·거래유형·등기일이 없어 현재 국토부 자료로 재검증이 필요하며, 시세나 투자수익 판단에 사용할 수 없습니다.
• 확정 사실: 실거래 30일 신고 구조, K-apt 공용관리비 범위, GTX-B의 정부 목표 2031년, IFEZ의 11공구 단계별 기반시설 계획
• 변동 항목: 개별 실거래·해제, 대출·세금, 관리비, 전세보증 심사, GTX·11공구 공정과 학교·상권 일정
• 제외한 판단: 특정 단지·공구 추천, 적정 매수가, 가격 상승·하락 전망, 수익률 보장
• 업데이트 원칙: 실거래 사례는 스냅샷 날짜를 유지하고, 교통·개발·보증 조건은 공식 원문 변경 시 본문과 날짜를 함께 수정합니다.