송도의 마지막 퍼즐: 11공구, 왜 기다려야 하는가?

송도국제도시의 개발이 막바지를 향해 달려가고 있습니다. 1공구 학원가, 3공구 워터프론트, 6/8공구 대단지를 지나, 드디어 '송도의 완성'이라 불리는 11공구의 시간이 다가오고 있습니다.

이미 송도 진입 타이밍을 놓쳤다고 생각하시나요? 아닙니다. 가장 크고, 가장 계획적이며, 가장 미래지향적인 11공구가 남아있기 때문입니다. 2026년부터 본격화될 분양 대전을 앞두고, 우리가 11공구를 주목해야 하는 이유를 심층 분석합니다.

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1. 11공구의 입지 가치: 바이오와 물의 도시

11공구는 단순한 주거 단지가 아닙니다. 산업(일자리) + 주거 + 수변 공원이 완벽하게 결합된 자족형 미니 신도시입니다.

🧬 삼성바이오로직스 제2캠퍼스 (Bio-Cluster)

11공구의 핵심 엔진은 단연 '바이오'입니다.

• 삼성바이오로직스: 제2캠퍼스와 5, 6, 7, 8공장이 11공구 산업 용지에 들어섭니다. 이는 수만 명의 고소득 연구직 일자리가 아파트 단지 바로 옆에 생긴다는 것을 의미합니다.
• 롯데바이오로직스: 롯데 역시 11공구에 메가 플랜트를 건설 중입니다.
• 직주근접: 판교 테크노밸리 옆에 판교 아파트가 비싸듯, 바이오 클러스터 옆 11공구 아파트의 가치는 설명이 필요 없습니다.

🌊 워터프론트의 정점 (Mini Venice)

송도 워터프론트 사업의 하이라이트는 11공구를 'ㅁ'자로 휘감는 수로입니다.

• 한국의 베네치아: 도시 내부 깊숙이 수로가 들어와, 집 앞에서 카약과 요트를 즐길 수 있는 국내 유일의 수변 도시가 됩니다.
• 조망권 프리미엄: 호수뷰/오션뷰가 나오는 단지와 그렇지 않은 단지의 시세 차이는 억 단위로 벌어질 것입니다.

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2. 2026년 주요 분양 예정 단지 (Preview)

아직 구체적인 블록별 브랜드는 확정되지 않았지만, 지구단위계획을 통해 노른자 입지를 예측할 수 있습니다.

📍 Rc 블록 (주상복합)

• 위치: 워터프론트 수로 변에 위치할 가능성이 높습니다.
• 특징: 화려한 외관과 상업 시설 이용의 편리함, 그리고 영구 조망권을 가질 확률이 높습니다. 청약 가점이 낮은 젊은 층이나 유주택자가 노려볼 만합니다.

📍 Rm 블록 (일반 아파트)

• 위치: 초등학교/중학교 예정 부지를 품고 있는 '초품아' 블록들에 주목해야 합니다.
• 특징: 11공구는 학교가 분산 배치되어 있어, 자녀를 둔 학부모들의 선호도가 1공구 못지않을 것입니다.

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3. 청약 전략 (Subscription Strategy)

11공구 분양가는 결코 싸지 않을 것입니다. 2025년 현재 인건비/자재비 상승으로 인해 평당 2,800만 원 ~ 3,000만 원 이상을 예상하는 전문가가 많습니다. (국평 기준 9억~10억 육박 가능성)

🛡️ 고가점자 전략 (가점 60점 이상)

• 무조건 수변 조망이 나오는 대장 블록을 노리세요. 입주 시점에 주변 시세를 리딩하는 것은 결국 '뷰(View)'가 나오는 단지입니다.

⚔️ 저가점자/유주택자 전략 (추첨제)

• 85㎡ 초과 대형 평수 추첨제를 노려야 합니다. 11공구는 중대형 평형 비율이 꽤 높을 것으로 예상됩니다.
• 인천 거주 요건: 입주자 모집 공고일 기준 인천 2년 이상 거주자에게 50% 우선 공급됩니다. 송도 입성을 꿈꾼다면 미리 주소를 옮겨두는 것이 필수입니다.

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4. 리스크 요인 (Risk Factors)

장밋빛 미래만 있는 것은 아닙니다. 냉정하게 따져봐야 할 점들도 있습니다.

• 기반 시설 부족: 입주 초기에는 허허벌판일 수 있습니다. 학원가나 상권이 형성되기까지 최소 5년 이상의 시간이 걸립니다. (초기 전세가 약세 예상)
• GTX 접근성: 11공구는 인천대입구역(GTX-B)과는 거리가 꽤 멉니다. (버스나 자차 이동 필수) 역세권을 선호한다면 1공구나 3공구가 더 나을 수 있습니다.
• 분양가 저항: 만약 분양가가 10억을 넘긴다면, "그 돈이면 서울 가지" 혹은 "그 돈이면 1공구 대장주 사지"라는 심리가 발동하여 미분양이 날 수도 있습니다. (오히려 이때가 기회일 수 있습니다)

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5. 결론: 송도의 피날레를 장식할 곳

11공구는 송도가 지난 20년간 축적한 도시 개발 노하우가 총집약된 최종 진화형 도시입니다. 판교가 그랬듯, 일자리(바이오)를 품은 신축 대단지는 불패입니다.

지금 당장은 1공구의 학군과 3공구의 인프라가 좋아 보이지만, **10년 뒤 송도의 왕좌(Throne)**는 워터프론트 수로 위를 요트가 떠다니는 11공구가 차지할지도 모릅니다.

2026년 열릴 기회의 문, 청약 통장을 아끼고 총알(현금)을 장전하며 기다리십시오.